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郑州楼市调控或四季度出台 怎么调先来看预测

[摘要]自8月23日起,郑州楼市进入调控前夜。当天,郑州市代市长程志明首次在公开场合表示:“要加大房地产市场调控力度,确保房地产市场平稳运行。” 诡异的是,开发商和购房者均开启了与时间赛跑模式。那么,郑州什么时候会出台调控政策?会出台什么样的调控政策?...

郑州楼市调控或四季度出台 怎么调先来看预测

自8月23日起,郑州楼市进入调控前夜。当天,郑州市代市长程志明首次在公开场合表示:“要加大房地产市场调控力度,确保房地产市场平稳运行。”

诡异的是,开发商和购房者均开启了与时间赛跑模式。那么,郑州什么时候会出台调控政策?会出台什么样的调控政策?郑州楼市的明天在哪里?

■访谈嘉宾

杜书云 郑州大学旅游与管理学院院长、郑州大学房地产市场研究中心主任、河南省经济学会副会长、郑州市住房保障和房地产管理局行政决策咨询专家、教授、博士生导师

上官同君 王牌智库(深圳)有限公司董事长、中国王牌城市研究院院长、郑州市住房保障和房地产管理局行政决策咨询专家

奚春山 中房研·河南新媒体中心总监、中房研研究员、搜房网特约评论员

东方今报记者:老百姓关心调控,主要还是关心房价。今年以来,郑州房价一路走高的根本原因是什么?

奚春山:目前,郑州住宅市场的去化周期在3个月左右,去化周期在6个月以下,可以认为是供不应求。从去年底的8个月去化周期到如今的3个月,表明郑州住宅出现了供不应求的局面。

供不应求局面的出现有 3个原因:一是宽松的货币政策,变相鼓励用金融杠杆买房;二是合肥、苏州等二线城市房价上涨的波及效应,裹挟着很多没有买房需求的人演变为投资客,入场与刚需抢房;三是开发商推波助澜的放大效应,加重了地产市场的恐慌性情绪。

上官同君:我认为还是要归结为楼市恐慌的传导效应。北上广一线城市地王频出,恐慌蔓延到二线城市。供求关系是一个因素,但不是主要因素。这是大的经济背景和政府调控政策所致,并不是郑州独有的专利。像合肥、南昌等国内二线城市大都面临同样的问题。并且楼市恐慌会逐步传导蔓延到三、四线城市,这只是时间问题。

杜书云:郑州房价不是今年才一路走高,近十年来,几乎每年上一个台阶。2009年1月份,全球金融危机出现之后,郑州市商品房的均价已经退到4000元以内。近几年,房价基本上以每年每平方米1000元的幅度往上涨。今年春节后的几个月,住房销量每个月都是50%以上的增长,河南各市县几乎都不行,只有郑州一枝独秀。

郑州房价持续上涨可以列出很多理由,比如郑州市是人口净流入城市、有城镇化战略的有效实施、城市的首位度高等,但是,我们在寻找今年房价过度上涨的原因时,恐怕这些因素未必是最主要的。我个人认为,现在的楼市情况与政府的去库存政策关系很大。因为郑州并没有多少库存,8个月去化周期应该在合理区间,当时的市场表现还是挺好,在去库存背景下一线城市根据自身的情况连限购都没有取消,我们为什么还要采取刺激政策呢?

东方今报记者:政府调控有没有科学严谨的判断依据,比如某几项指标异常就进入调控模式?

杜书云:房地产市场过热或者不景气,政府都会采取调控措施。毫无疑问,这次如果采取调控措施,房价快速增长肯定是主要原因。但是,涨跌到什么程度启动调控机制,我印象中没有固定的指标。因为房地产不是孤立存在的,是否调控要考虑宏观的经济形势、资本向楼市集中情况、房价增长是否过快以及老百姓的承受能力等方方面面,不是那么纯粹的。当然,也不是没有规律可循,调控会有一些衡量指标,但是参照指标不会固定不变。

上官同君:政府历次楼市调控都是头痛医头脚痛医脚,缺乏务实接地气的楼市调控顶层设计。我前几天在郑州市房管局开会,建议政府要直面当前房地产市场存在的问题,摸清楚一个真实的郑州房地产市场,分析具体原因,再拿出调控办法。政府有数据,但做的是宏观研究,真正接地气的研究是缺乏的。针对郑州市房地产市场的不确定性,政府应该组织专门的第三方研究机构,进行调研和摸底以弄清现状,比如,摸清楚郑州市每年流入的人口有多少、开发商的情况、人口最终的接纳量,用数据来支撑调控措施和行业发展办法。如果没有这些,就是拍脑袋行政。按照意识流决策房地产市场,已经落伍了。

奚春山:大的开发商在决定进入一个城市开发前,会自行派出专人,或委托专业机构详细研究一个城市的经济发展水平、外来人口净流入情况以及楼市的去化周期,进行所谓的楼市压力测试,根据压力测试结果,来决策是否进入开发。

住宅去化周期在3个月以内,类似于京沪,属于供不应求。每年有50万以上的净流入人口,略逊于京沪。不限贷、不限购,还是全国的交通枢纽。这是郑州一些大型开发商高管以上阶层张口就来的大数据。

相对于开发商的精细化管理,有调控职责的地方政府有关部门,是不是也能做到如此专业和精细?是不是也有类似的压力测试?

在本轮房价暴涨前,郑州楼市常年只有8个月的去化周期,属于正常健康状态。但是,当开发商都预测到郑州房价肯定会上涨,政府有关部门没有预测到伴着货币政策的宽松,郑州的房价肯定会水涨船高。这说明政府缺乏专业化人才和手段应对楼市变化。

事先的防范优于事后的调控,如果从去年底就开始大量推出土地,对冲开发商旺盛的拿地需求,郑州市政府手里有110多万亩拆出来的城中村土地,如果这110多万亩土地大量释放出来用于盖房子,就能消除市场上的恐慌性情绪。

但从目前郑州楼市恐慌性上涨的行情看,郑州市政府没有事先防范措施,放任了楼市的上涨,甚至借助楼市出现恐慌性行情之际,频出地王。

2014年的时候,河南房地产开发完成投资量在中部六省中最高,且只有安徽和河南投资在4000亿以上。

根据最新掌握的2015年中部六省房地产开发完成投资情况,河南以4818.93亿元,仍然居中部六省之首,且增速列第2位,比安徽省多投了将近400亿元。从中可以看出,郑州明年不缺预售房。

●郑州什么时候会出手调控

东方今报记者:郑州代市长程志明表态“加大房地产市场调控力度”,估计新一轮的市场调控会在什么时候出台?

奚春山:郑州楼市的调控,已经是大概率事件。根据调控规律,结合合肥、苏州从市领导表完态到出台调控留出一到数个月的时间的规律来分析,四季度应该会放出调控措施。

杜书云:什么时候出台调控措施,出台什么样的调控措施,关键还是要看政府。但毫无疑问,郑州楼市的确有些异常,也到了该调控的时候了。郑州市2015年全年的房地产开发投资2000.2亿元,比长沙市996.6亿元多出一倍,比整个江西省1520.1亿元还要多。郑州房地产开发投资额2015年占全省的41.51%。

过去两年,我省房地产的开发投资量和销售量一直占据中部六省的头把交椅,但我省城镇居民可支配收入却几乎最低。这样的市场活跃度,难道正常吗?

上官同君:当前郑州楼市如果调控首当其冲应抓住如何遏制楼市恐慌,面对当前地王频现,政府应该合理排序土地供应计划;房企面对楼市恐慌,应该降低涨价欲望,合理控制利润空间,积极跑量;老百姓面对恐慌,应先摸摸自己口袋里的现金,合理评估自家财力,切莫人为地加入到恐慌性购房大军中去。

●郑州会怎么调控

东方今报记者:郑州可能出台什么样的调控政策?

上官同君:现在应该进行土地供给方面的调控,但是,我估计政府一时半会儿不忍心下手。我觉得,主要是限贷限购,以及在郑州落户的条件方面进行限制,不会有其他措施。房地产的每一次调控一定是让投资离场,让投机观望,留下的是自住者。

奚春山:是的,政府应该难以下大决心放量供应土地。土地供应量太大,必然造成地价回落,直接影响政府财政收入。

调控措施会以限贷为主,也就是提高二套房、三套房的首付标准,对首套房受影响不大。至于对外地人购房杀伤力巨大的积分落户政策,预计会是第二轮调控,因为郑州目前实体经济低迷,财政收入摆脱不了对房地产的依赖,而郑州楼市的购房者60%是外地人。另外,调控的关键要看央行。

杜书云:无论是否出台调控措施,对于河南省的房地产开发来讲,融资成本和开发环境应该给予更多关注。众所周知,房地产开发企业的资金到位情况是判断房地产市场的一个很重要的指标。河南房企自筹资金比较高,潜在风险大。

东方今报记者:你提供了一个重要思路,就是跳出房地产看房地产。

杜书云:对,房地产市场不是孤立的,出台什么样的调控措施与经济整体形势相关。我觉得大家真的还要再敏感一些,与其关注会出台什么样的调控措施,不如关注国家要做些什么。比如说,不动产登记开始了,房产税迟早会来的,房产税是对保有环节进行征税,对投资性需求的抑制作用是显然的,对楼市的影响也是不言而喻的。再比如,分税制的改革措施也要出台,这种改革可能使地方政府不再依赖土地财政,如果没有地价上涨的动力,房价上涨的动力可能会减弱。

●为什么老百姓对调控不领情

东方今报记者:很多人恰恰是反着想的。根据报道,在郑州传出调控信号之后,8月29日这天,郑州高新区金科城5000人蜂拥售楼部现场抢房,2000余套房源被抢购一空,3000多个排卡客户抱憾而归。在房价上涨过猛的当下,调控一定是要抑制价格上涨的,为什么老百姓不领情呢?

杜书云:影响楼市因素很多,但是,一般商品价格高的时候,消费者会减少需求,价格低的时候会增加需求,楼市正好相反,房地产市场上预期对价格的影响比其他商品都要大。这些都是预期价格上涨的时候,人们会赶紧出手投资。但是,郑州已经发出调控楼市的信号,价格不大可能在调控后持续上涨。

奚春山:根据北上深及合肥、苏州等二线城市的调控政策来看,楼市调控,是以提高购房门槛为主。出于对限购的恐惧,一大批人本来并没有买房需求,也没有炒房欲望,但在周边远亲近邻都抢房的节奏下,被动加入抢购大军。

东方今报记者:之前,政府每次调控出台以后,价格并没有降,反而购房成本提高了,比如首付高了一些、房贷利率不打折了。我猜测,也许这些人觉得既然如此,不如尽快购买算了。

杜书云:政府这些年的调控从来没有抑制刚性需求、改善性需求,抑制的一直是投资性需求。

奚春山:两个星期前,不少开发商对购房人还是一副爱理不理的态度,甚至竞拍。但现在不少房企忍着“房价上涨大约一天100元/㎡”的诱惑,不当场抬价,不搞饥饿营销,有房就卖。

8月26日前后,有疑似楼市调控的“大招”刷屏:9月1日后,名下无房又无贷款记录的购房者,首付比例从现在的最低两成提高到最低三成,贷款利率为基准无优惠……这种传言据说来源是某售楼小姐的一条微信。这样有鼻子有眼的流言无疑造成了刚需购房者的恐慌性情绪蔓延。

对涉及千家万户切身利益的大事,政府的调控政策在发布前是否能有个具体流程?能否考虑提高效率尽快发布?或对市面上的流言,及时发布事实及时澄清?

●如何评价这些年的楼市调控措施

东方今报记者:在郑州代市长程志明讲话3天后的8月27日,位置优于郑州刚拍出地王的地块,郑东新区龙湖的15、16号地块在国土局官网挂牌。这样的位置很可能拍出新地王,既然政府要调控楼市,这样拍地岂不是会给出错误的信号吗?

杜书云:这个怎么说呢……我想中央政府不会一直让这样下去。去年,深圳的情况和表现最为典型,房价涨得高自然就会回调。

上官同君:地王代表高端,可能房价上涨会因此变得敏感,并不代表地王的房子建好以后,所有地段的房价跟着那么高。郑东新区的龙湖不是郑州市的龙湖,而是河南省的龙湖,土地居高不下,也在情理当中。

奚春山:9月1日新拍的经开区的地王,块地单价较高,达3500多万一亩,但容积率也提高到了4.5,而且政府规定,必须是中小户型为主。高容积率意味着能在土地上种出更多的房子,而中小户型意味着单套房价低。

这是一个信号,算是政府今后调控的一个新思路,就是以高容积率对冲高地价的冲击,让房子看起来便宜。

东方今报记者:刚才说到老百姓对政府调控的信任度问题,接下来要问的是:如何评价这些年的楼市调控措施?

杜书云:最早时候,房价涨得过高,政府就收紧地根、银根。这种调控一定是不正确的。我觉得,最近七八年,政府的整体调控思路是对的,抑制房价过快上涨,重点限制投资性需求。

奚春山:这些年的楼市调控措施,生动体现了地方政府的矛盾心理。房地产越来越金融化,各地区情况差别很大,调控会更倾向于一城一策。

上官同君:郑州和国内的调控措施往往都是头疼医头、脚疼医脚,没有发现哪一次调控政策,是建立在对房地产市场确切把握的基础上,很多都是估计、大概、可能,没有调研支撑。

调控之后的房价如何

东方今报记者:回到房价上来,政府每次调控以后,价格几乎并没有怎么降,只是稳定下来。你感觉这一次怎么样?

上官同君:地震不可怕,地震要来的谣言最可怕。也就是说,房价上涨不可怕,一直预测房价上涨的这批人群最可怕。我侄子在房地产公司工作,前段时间要借钱在郑州买房,他说,他的同事在地王出了以后,啃老也好借钱也好,都在买房。这说明,人为造成的楼市恐慌很可恶。

我一直说,“背后三只手,推着房价走。”第一只手是政府,目前面粉比面包贵,意味着政府在投放土地的节奏把控上难辞其咎,最不希望房价降的是政府,房地产仍然是支柱产业,房价降了,财政收入怎么办、地方债怎么办;第二只手是舆论助推,开发商夸大城市的承载力,鼓吹人有多大胆地有多大产,行业里被绑架的不良学者为开发商代言,真正独立的第三方学者居少;第三只手是银行,房价持续不断上扬,保证银行的利益。

杜书云:任何一种产品价格都不可能无限上涨,涨落都是很正常的。但是,像咱们国家房价十几年来单边上行,很少见。涨得越高回调越狠是肯定的,缓慢上涨、涨涨跌跌才是正常的。调控之后的房价如何,与政府调控力度大小以及国内的宏观经济背景都是直接相关的。

奚春山:合肥从7月1日起开始执行购房贷款差别化政策,8月9日“限贷”政策进一步收紧,各银行对多种购房情形拒绝贷款。限贷“大招”之后,合肥楼市销售均价连续两周出现下跌。但有地产老炮质疑称,合肥楼市均价下跌并不是整体房价下跌的表现,而是“团购价”的高销量直接拉低了新站区的整体价格水平。

这是中国内地楼市屡屡上演的剧情,这个剧情只能由各地方政府来导演。地方政府不仅能够主导拉低楼市整体均价的剧情,还能主导未来房价的走势。当前,实体经济疲软,难以给地方财政输血,地价、房价的轮番上升,才是最符合地方政府利益的理性选择。等到实体经济回升,能够输血地方财政之际,政府才会摆脱对房地产的路径依赖,房价持续上涨的局面才会改变。

房价在什么情况下会下滑

东方今报记者:是的,没有只涨不跌的市场。剔除掉调控这个因素,房价在什么情况下会下滑?

上官同君:要算人口红利。人口红利没了,高房价就没有支撑了。

杜书云:助推房价持续上涨的一个重要因素就是,投资性需求过大。投资性需求和房价之间是轮番上升的关系。房价越是上涨,人们的想象空间越大,在资金流动性过剩、股市又低迷的情况下,没有其他好的投资渠道,钱往哪里去?出口找来找去,就找到房地产上了。影响投资性需求的因素,才是决定楼市基本性的东西。

奚春山:中国内地住宅的总市值已经相当于GDP的三倍,日本楼市暴跌前也是这种状况。但中国内地由于优质资源的集中,即使楼市崩盘,一线及部分具备人口红利的二线城市,也会坚挺,是房子周围的资源决定了房价。在货币宽松的新常态下,当前东北的一些城市还是出现了房价下跌的现象……

东北的例子说明,没有人口红利的支撑,仅靠信贷支撑不了城市的房价。而中国社会正在逐渐进入老龄化社会,由于青壮年劳动力的背井离乡,一些城市的房价会失去重要的人口支撑,成为无源之水!

郑州的房价水平合理吗?

东方今报记者:按照居民收入水平,什么样的房价才是合理的?

杜书云:根据引用较多的2014年、2015年全国35个大中城市除去可售型保障房的房价收入比排名,郑州的房价收入比是10.4年和10.3年。长沙才5.7年、5.2年,而且人家的城市建设非常疏散,生活很舒畅,郑州太密集了。另外,南昌10.8年、9.3年,合肥9.0年、9.2年,重庆8.7年、8.4年,武汉8.1年、8.3年,成都7.6年、7.3年,济南7.4年、7.4年,西安6.5年、7.4年。在这些城市,郑州房价收入比2015年占了头把交椅,比郑州再高的城市就是广州、南京之类的城市了。你说我们的压力大不大?

房价的挤出效应对郑州有什么影响

东方今报记者:房价不合理,对郑州的城市发展影响很大。

上官同君:简单算一下就知道,现在年轻的上班族每月生活成本3000块。如果你没有当官的爹,没有一个做企业老板的妈,你凭什么现在就去买房?你没有在这个城市奋斗15年,你如何拥有一个三室两厅的房子?如此设问可能会伤年轻白领的心,但现实很残酷,房奴会成为年轻人发展路途中一个必须跨越的门槛。

郑州市发展、置业的门槛越来越高,工资水平并没有像房价和房屋租金一样往上涨,很多白领属于月光族,除非能当上技术骨干或主管之类职务。安家成本太高,年轻人大学毕业之后不要恋战,该回老家就回老家吧,该回县城回县城吧。虽然这一点并不被一部分人接受,但是现阶段已经发生了。这对城市的发展是不正常的,也会产生“恨父母没给好的起点”“自暴自弃”等社会问题,在这个城市里面不知道自己的明天在哪里。

东方今报记者:呵呵,这客观上推动了其他市和县的新型城镇化的发展。

杜书云:房地产关联度强,中央曾有一段时间把房地产作为支柱产业。现在宏观经济形势不太好的时期,我们拿房地产发展当作新的经济增长点也是对的。但是,很少有人关注房地产的挤出效应。一个家庭为了买房,什么都不敢消费了,对经济增长的影响也是很大的。如果郑州市过度依赖房地产,势必打击实体经济。这两年,郑州每一年扒掉的城中村、城外村抵得上过去10年的总量,你把未来的地都卖掉了,城市如何可持续发展?郑州一直下大功夫引进人才,但是,人家逃离北上广,凭什么要来郑州?你的环境行吗?你的房价行吗?你的实体经济行吗?你的就业软环境行吗?一个城市要有创造力创新力,过高的房价未必是好事。

今天代表不了明天 年轻人关键要有梦想

东方今报记者:此前有统计称,过去两年,四成上市公司一年利润不敌北上广深一套房。投资实体不如投资楼市,是一些老板的感慨;一个白领上班七八年挣的钱,比不上七八年前买套房,也是实情。你想对老板和年轻人说些什么?

上官同君:人没有前后眼,世上没有后悔药,要乐观面对现实。存在即合理,在这个社会上生存,就是要有时刻把握机遇的能力。但是,不要把由于历史机遇完成的积累当成自己的本事。

我认为,不会对实体经济影响很大。忽视实体经济只是眼前的暂时,最终一定是实业兴国。今天代表不了明天,年轻人今天很囧,只要有梦想敢拼搏,未来绝对不错。

杜书云:对于年轻人来讲,住房是必不可少的生活必需品,安居才能乐业。政府和社会应关注年轻人的住房问题,关注他们的生活压力。但对于普通的年轻人来讲,有点投资意识是好事,但不能把一生都压在房子上,除非未来房价永远上涨。应该明白财富的积累要有一个过程,何况一个人不光要有物质财富,还要有干工作的成就感、社会地位的认同感,还要有自我实现的满足感。


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